作者 | 王晗玉

(资料图)

编辑 | 郑怀舟

无论宏观经济如何波动，北京CBD国贸桥下的十字路口永远人潮熙攘。

在这个十字路口的西北角，坐落着北京CBD的地标性建筑群。几栋被金色、蓝色玻璃幕墙覆盖的写字楼、商城、酒店和公寓，共同组成了上市公司中国国贸及其控股股东的主要资产——国贸中心。

这周围聚集着北京市约90%的国际金融机构、50%的跨国地区总部，以及众多国际一线奢侈品牌旗舰店。无论居民消费意愿是克制还是反弹，企业投资信心是谨慎还是回暖，抑或金融行业降薪是否还将持续，这里的出租率似乎并未受大环境影响。

同样，无论地产板块的股市行情如何演绎，中国国贸似乎已不再受此周期束缚——自去年底政策端稳地产举措应出尽出以来，据Wind数据，截至6月21日，房地产指数距今年年初已下跌13.35%，同时中国国贸股价则上涨15.98%。

拉长时间线来看，中国国贸目前约为2倍的PB略高于近五年均值1.93，而开发类地产股则已大面积破净。

尤其在今年3月24日公募REITs向商业不动产扩容以来，商业地产股再迎利好。不过，尽管此举将带来大量并购机会，但优质资产仍是稀缺标的，而北京CBD的区位优势更是不可复制，那么中国国贸会借此机会走出东三环吗？

01 奢侈品“店王”，现金奶牛

根据新商网的统计数据，2022年全年，北京国贸商城继续以约202亿元的销售额成为全国33座城市、104家购物中心中的第二名。在此之前的2020年与2021年，北京国贸商城分别以约160亿元、210亿元的销售业绩位居购物中心百强榜首位。

北京国贸商城是中国国贸的主要物业之一，场内门店涵盖时装、皮具、珠宝等几乎所有国际一线品牌。而这些品牌门店的销售额与中国国贸营收直接挂钩。

一位专门负责品牌门店选址的从业者告诉36氪，北京国贸商城的商户租金采用的是“基础租金/扣点+物业管理费”的模式，基础租金与扣点“两者取其高”。

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